Thay đổi luật mang lại sự rõ ràng trong xây dựng.

Đối tác điều hành của Baker McKenzie và Nguyễn Thanh Hải, cố vấn đặc biệt đã phác thảo những thay đổi thực tế nhằm giải quyết những điểm chưa rõ ràng theo luật hiện hành, đồng thời phản ánh những nỗ lực của chính phủ nhằm làm rõ và đơn giản hóa các thủ tục cấp phép cho hoạt động xây dựng.

Luật Xây dựng sửa đổi đưa ra các tiêu chí mới để xác định dự án nào bắt buộc phải có báo cáo khả thi sơ bộ (PFR), nêu ra một số trường hợp cho các nhà phát triển.

Đầu tiên là các dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công; thứ hai là những quy định trong đó việc chuẩn bị PFR được yêu cầu bởi Luật Đối tác Công tư; và thứ ba là những dự án cần được Quốc hội và / hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Nhà phát triển cũng có thể xây dựng PFR trên cơ sở tự nguyện. Các nhà phát triển tư nhân có thể hưởng lợi từ danh sách mới, ngắn hơn các trường hợp yêu cầu PFR.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu sáng kiến ​​độc lập của tư nhân chưa được phê duyệt trong quy hoạch tổng thể được phân loại là dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án nhóm A theo Luật Đầu tư công thì phải tuân thủ PFR. Phân loại này bao gồm một loạt các dự án, bao gồm cả những dự án có vốn đầu tư tối thiểu 800 tỷ đồng (34,7 triệu đô la). Mặt khác, theo Luật Xây dựng sửa đổi, chỉ dự án tư nhân thuộc đối tượng IPD của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ mới phải có PFR.

So với các dự án quan trọng quốc gia và dự án nhóm A, dự án này phải có giá trị đầu tư cao hơn (ví dụ 5 nghìn tỷ đồng hoặc 217 triệu USD) hoặc thuộc các ngành cụ thể (như khai thác dầu khí, sân bay, cảng biển).

Các trường hợp miễn giấy phép mới

Luật sửa đổi duy trì cách tiếp cận chung rằng giấy phép xây dựng là bắt buộc trước khi khởi công, ngoại trừ một số dự án trong danh sách miễn trừ. Luật sửa đổi thay đổi danh sách miễn giấy phép.

Miễn mới là công trình được cơ quan quản lý xây dựng thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở và đủ điều kiện cấp giấy phép.

Ngoài ra, có một số thay đổi đáng chú ý đối với danh sách miễn trừ. Đó là bãi bỏ quy định miễn trừ hiện hành đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân phê duyệt; bãi bỏ chế độ miễn thuế hiện hành đối với các công trình ở nông thôn trong vùng chưa có quy hoạch tổng thể phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết.

Do đó, các nhà phát triển có thể cần phải xem xét lại danh sách miễn trừ mới để đưa ra phương án tốt nhất.

Làm rõ thiết kế

Luật sửa đổi làm rõ rằng thiết kế kỹ thuật mặt tiền (Thiết kế FEED) được lập sau thiết kế cơ sở, làm rõ các vấn đề để các nhà phát triển xác định các thủ tục liên quan để thẩm định hoặc phê duyệt Thiết kế FEED một cách chắc chắn hơn.

Các thiết kế theo luật xây dựng hiện hành được phân loại tùy thuộc vào số bước thiết kế. Nếu dự án có hai bước, chúng bao gồm thiết kế cơ sở và sau đó là bản vẽ chi tiết để xây dựng công trình. Đối với liên doanh ba bước, có thiết kế cơ bản, kỹ thuật, sau đó là bản vẽ chi tiết. Mỗi giai đoạn phải tuân theo các quy trình đánh giá khác nhau.

Mỗi bước dựa trên bước trước đó và sẽ cung cấp thêm chi tiết (ví dụ: thiết kế kỹ thuật cần phù hợp với thiết kế cơ bản với nhiều nội dung và chi tiết kỹ thuật hơn). Theo quy định của pháp luật hiện hành, thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở bao gồm thiết kế kỹ thuật và bản vẽ chi tiết. Tuy nhiên, theo luật mới, những công việc được lập sau thiết kế cơ sở bao gồm Thiết kế FEED, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ chi tiết xây dựng công trình và các thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.

Thiết kế FEED, một phần phổ biến của thông lệ quốc tế, đã được áp dụng tại Việt Nam, đặc biệt là trong các dự án theo phương thức kỹ thuật, mua sắm và xây dựng (EPC) / chìa khóa trao tay. Tuy nhiên, các chủ đầu tư phải đối mặt với sự không chắc chắn trong việc tuân thủ các yêu cầu thẩm định theo luật hiện hành vì, mặc dù Thiết kế FEED được công nhận trong một số nghị định hướng dẫn, nhưng luật xây dựng không có quy định chính thức về thiết kế này.

Việc làm rõ mới này thể hiện nỗ lực của chính phủ nhằm xóa bỏ những bất ổn của các chủ đầu tư có thuê nhà thầu nước ngoài hoặc sử dụng các tiêu chuẩn quốc tế.

Bảo hiểm công trình mới

Luật Xây dựng sửa đổi đưa ra một bảo hiểm bắt buộc mới đối với nhà thầu. Thay vì được khuyến khích mua theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà thầu xây dựng công trình sẽ phải mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự cho bên thứ ba. Sau khi thay đổi này có hiệu lực, nhà thầu thi công xây dựng công trình phải mua hai bảo hiểm xây dựng: một bảo hiểm cho nhân viên tham gia thi công xây dựng công trình tại chỗ; và một đối với trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba.

Các nhà phát triển dự án được khuyến nghị theo dõi việc này để đảm bảo vị trí của họ trong việc soạn thảo hợp đồng xây dựng trong khi các nhà thầu nên xem xét lại việc này để đảm bảo tuân thủ.

Điều kiện tiên quyết thay đổi

Luật sửa đổi bổ sung những thay đổi về điều kiện khởi công xây dựng công trình. Thay đổi đáng chú ý đầu tiên bao gồm việc bãi bỏ điều kiện người phát triển dự án phải thu xếp đủ vốn phù hợp với tiến độ công việc.

Việc bãi bỏ điều kiện này mang lại sự linh hoạt hơn cho các nhà phát triển vì họ có thể thu xếp tài chính một cách riêng biệt vì có thể khó chứng minh thu xếp đủ vốn theo luật hiện hành, điều này khiến chủ dự án bối rối và có thể khiến chủ đầu tư bị phạt hành chính.

Thay đổi đáng chú ý thứ hai bao gồm thêm một điều kiện mới là chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý xây dựng địa phương về ngày khởi công xây dựng trước ít nhất ba ngày làm việc.

Việc thông báo không phải là một yêu cầu mới, tuy nhiên, luật sửa đổi hiện nay đã quy định việc thông báo này như một điều kiện để khởi công xây dựng và giảm thời gian từ bảy xuống ba ngày làm việc.

Có những điều chỉnh khác về các quy định và điều khoản nhất định.

Đầu tiên là nội dung mới của PFR. Luật sửa đổi bổ sung đánh giá tác động môi trường sơ bộ như một hạng mục mới trong PFR.

Thứ hai là bộ phận một cửa thẩm định thiết kế cơ sở. Luật Xây dựng sửa đổi quy định chế độ một cửa liên thông nhằm đơn giản hóa việc rà soát thiết kế cơ sở và các biện pháp phòng cháy, chữa cháy. Từ ngày 1/1/2021, các chủ đầu tư có thể gửi hồ sơ thẩm định thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng.

Thứ ba là những thay đổi đối với các dự án cần thẩm định của cơ quan có thẩm quyền về thiết kế. Luật sửa đổi thay đổi các tiêu chí trong việc xác định xem một dự án có phải được cơ quan xây dựng thẩm định thiết kế hay không. Do đó, sẽ phải thẩm định đối với các công trình có ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường và an toàn của cộng đồng được xây dựng tại các khu vực chưa có quy hoạch chung đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc biệt và quy hoạch chi tiết nông thôn.

Cuối cùng, thuật ngữ “dự án vốn nhà nước” đã được thay thế. Luật Xây dựng sửa đổi thay thế thuật ngữ “vốn đầu tư công” và “vốn nhà nước không đầu tư công”. Việc cập nhật này được thực hiện nhằm đảm bảo thống nhất với Luật Đầu tư công và Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp.

Điều chỉnh này cung cấp sự rõ ràng cho các dự án nhất định mà các nhà phát triển hợp tác với các doanh nghiệp nhà nước. Các chủ đầu tư của các dự án liên quan đến “vốn nhà nước” nên xem xét sự thay đổi để xác định các tác động đến các dự án của họ.

Các vấn đề còn lại cần xem xét

Một số vấn đề pháp lý vẫn còn trong Luật Xây dựng sửa đổi. Ví dụ, nó không có bất kỳ thay đổi đáng kể nào liên quan đến hợp đồng và giấy phép nhà thầu nước ngoài.

Các quy định điều chỉnh hợp đồng thiếu rõ ràng đối với các dự án xây dựng do tư nhân đầu tư. Hầu hết các quy định và mẫu hợp đồng xây dựng được áp dụng cho các dự án sử dụng vốn nhà nước. Do thiếu hướng dẫn nên các bên không chắc chắn trong việc đàm phán và thực hiện hợp đồng.

Ví dụ, hợp đồng – kể cả với các đơn vị nước ngoài – vẫn phải sử dụng tiếng Việt. Do không làm rõ “sử dụng bằng tiếng Việt”, có một cách hiểu chặt chẽ rằng các bên phải thực hiện hợp đồng xây dựng bằng tiếng Việt và ngôn ngữ khác.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành yêu cầu nhà thầu nước ngoài phải có giấy phép hoạt động (giấy phép nhà thầu nước ngoài) trước khi thực hiện bất kỳ hoạt động xây dựng nào trên lãnh thổ Việt Nam. Với định nghĩa rộng rãi về “hoạt động xây dựng” và việc chưa hiểu rõ về yêu cầu cấp phép này, các nhà thầu nước ngoài có thể gặp phải sự không chắc chắn về việc liệu họ có đang thực hiện một hoạt động hay không và liệu họ có phải xin giấy phép nhà thầu nước ngoài hay không.

Quá trình chuyển đổi

Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ tháng 1 năm 2021. Tuy nhiên, có những trường hợp miễn trừ có hiệu lực sớm, cũng như các điều khoản chuyển tiếp để xem xét trên cơ sở từng dự án.

Hai điều khoản đáng chú ý có hiệu lực từ ngày 15/8 – miễn giấy phép đối với các công trình đã được thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở; và thay đổi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép đối với công trình cấp đặc biệt, từ Bộ Xây dựng đến Ủy ban nhân dân địa phương.

Ngoài ra còn có các quy trình chuyển tiếp được xem xét cho từng dự án. Các liên doanh đã được IPD của họ quyết định hoặc phê duyệt trước ngày luật sửa đổi có hiệu lực không phải lập PFR. Ngoài ra, các dự án đã được phê duyệt trước khi Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực thì không phải phê duyệt lại.

Đối với các dự án đang hoạt động, việc quản lý chi phí sẽ được tiếp tục theo quy định của pháp luật trước khi có luật sửa đổi.

Đối với công trình xây dựng được lập thiết kế sau khi thiết kế cơ sở đã được thẩm định trước ngày 15/8 năm nay thì chủ sở hữu có thể được cấp giấy phép theo quy định của pháp luật hiện hành nếu chủ sở hữu có yêu cầu.

Đối với các công trình đã có giấy phép, nếu có điều chỉnh đối với thiết kế sau thiết kế cơ sở từ tháng 01 năm 2021 thì phải điều chỉnh giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi, trừ trường hợp có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở đối với công trình xây dựng điều chỉnh. Các công trình đã được khởi công mà không có giấy phép theo quy định của pháp luật hiện hành trước ngày luật sửa đổi có hiệu lực nhưng phải có giấy phép theo quy định vẫn được tiếp tục xây dựng.

Các nhà phát triển nên xem xét quá trình chuyển đổi pháp lý để xem liệu chúng có bất kỳ tác động nào đến các dự án đang thực hiện của họ hay không.

You may also like...